Por Federico González Rouco
El relanzamiento del Plan ProCreAr, si bien fue eclipsado parcialmente por el acuerdo en la negociación de la deuda, vuelve a poner en agenda el rol del Estado para cumplir uno de los derechos básicos que garantiza la Constitución: el acceso a la vivienda digna.
Garantizar el acceso a la vivienda significa que el Estado tiene que implementar políticas para que, quien quiera alquilar, alquile, y quien quiera comprar, compre. El objetivo siempre es que el lugar y la manera en la que uno vive sea el fruto de una decisión lo más libre posible. En Argentina, en general, esto no se cumple. Las políticas de vivienda suelen estar enfocadas en la compra, generalmente de casas construidas por el Estado y en los suburbios de las principales ciudades del país.
Para poder garantizar el acceso, tenemos que pensar a futuro: donde hacen falta viviendas con servicios y cerca de las oportunidades laborales, educativas y sociales, ahí es donde debe promoverse la generación de nuevo suelo y nuevos metros construidos. Pero también debemos pensar cuáles son las herramientas que facilitan o complican que los jóvenes accedan a una vivienda.
En la Ciudad de Buenos Aires, el 75% de los jóvenes alquilan y, obviamente, la porción de hogares que alquila cae a medida que los hogares se vuelven mayores. Tiene sentido, tanto por las posibilidades económicas como por el estilo de vida más volátil de los jóvenes, que pueden mudarse, viajar, trasladarse de ciudad por trabajo, hasta que van asentándose.
Ahora, la política de vivienda suele no incluir estos aspectos. El Plan ProCreAr no ofrece un camino a aquellos inquilinos que preferirían ser propietarios, sino que está enfocado en aquellos propietarios que buscan mejorar su situación. Es válido, pero incompleto, y parte de esto que le falta al ProCreAr surge de la regulación bancaria, que busca limitar los riesgos (lo cual es deseable) pero que, al mismo tiempo, no considera la situación de muchas familias.
Al momento de tomar un crédito hipotecario, por ejemplo, la cuota inicial no puede superar el 25% de los ingresos, cuando el alquiler representa, en promedio, el 35% que genera una familia mensualmente. Esto quiere decir que, en definitiva, los hogares mensualmente destinan, en la práctica, 10 puntos más de sus ingresos a alquilar que a comprar.
Con la actual ley de alquileres, los valores ajustarán anualmente en base a inflación y salarios, algo similar a lo que sucede con las cuotas de los créditos UVA y con los futuros créditos que ajusten por la fórmula HogAr, que replicará el aumento promedio de los salarios hasta que sea 2% mayor que la inflación.
Si el tope en 25% funciona como un tope al riesgo y supiéramos que un inquilino en particular tiene buenos antecedentes, podríamos pensarlo como menos riesgoso. En ese caso, los antecedentes permitirían que su cuota represente el 35%, por ejemplo, de sus ingresos y, de esa manera, tener mayor poder para comprar una vivienda que le sea cómoda, tanto por ubicación, tamaño, etc.
De esta manera, acercar las posibilidades de acceso a cada familia es la mejor manera de garantizar el derecho que dicta la Constitución. Es solo un comienzo y complementa el resto de las políticas, pero el objetivo siempre tiene que estar en que la vivienda se acomode a las necesidades de las personas y no la inversa. Tener garantizado el techo y la seguridad de que uno vivirá donde quiere tiene impactos muy positivos en la educación de los niños, en la salud de quienes habitan la vivienda y en la posibilidad de acumular riqueza. Estos puntos refuerzan la idea de que trabajar en el acceso a la vivienda es uno de los puntos principales para cimentar la igualdad de oportunidades y desarrollo que hacen falta.
Federico González Rouco es economista y autor del libro “Vivienda: El Relato”.